築30年、
特殊構造の巨大ビル。
このビルにしかできない
使い方が、きっとある。
先代から受け継いだのは、延床13,000㎡超の特殊仕様ビル。前テナントの要望で建てられた唯一無二の構造は、裏を返せば次のテナントを選ぶ建物でもありました。複数の不動産会社に相談するも、この物件の特性に合う借り手にはなかなか出会えない。そんな状況を、サブリースによる一括借上げと複合用途への転換で、安定収入の仕組みに変えた事例をご紹介します。
用途変更
オフィス兼研修施設
スタジオ・事務所・セントラルキッチン
- 所在地
- 東京都江東区
- 最寄駅
- 清澄白河駅 徒歩12分
- 延床面積
- 約13,177㎡
- 構造・規模
- S造・地下1階地上6階建て
- 築年数
- 36年（1990年竣工）
Challenge
この物件に合うテナントに、
まだ出会えていなかった。
オーナーが先代から受け継いだのは、東京都江東区に建つ延床約13,000㎡超の大型ビルでした。もともとは大手警備会社が自社仕様の複合用途ビルとして建築を要望し、「30年間は解約しない」という条件のもとで竣工した物件です。
しかし、30年の契約期間が満了し、テナントは退去。残されたのは、1階が金庫室、2〜4階がオフィス、5・6階が体育館という、一般的な賃貸市場にはない個性的な構造のビルでした。
本物件は、前テナント退去後、その特殊な特性から、次の活用方法を見つけるまでに時間を要していました。
この物件に合うテナントに、
まだ出会えていなかった。
オーナーは大手仲介会社に依頼し、1棟でのテナント誘致を進めていました。しかし、オフィス街でも繁華街でも倉庫街でもない立地。しかも前テナントの要望に合わせた特殊構造。面積も駐車場棟を合わせれば10,000㎡を超える規模です。この物件の個性を活かせるテナントに巡り合うには、従来とは異なるアプローチが必要でした。
Turning Point
イマスなら、
1棟での活用が実現できる
かもしれない。
転機となったのは、イマスの存在を知ったことでした。1棟賃借という選択肢を検討するため、イマスとの打ち合わせが行われることとなりました。
イマスが提案したのは、空室リスクをイマス側が引き受ける「サブリース（一括借上げ）」のスキームです。特殊な構造をそのまま活かしながら、多様なテナントを受け入れられるよう設備や区画の分割を施し、複合的な用途で運用するという方針でした。
これまで課題と見られていた構造に、
新たな活用の可能性を見いだしたのが
イマスでした。
Approach
特殊構造を活かす、
複合運用の設計。
イマスが取り組んだのは、この特殊構造を「弱点」ではなく「多様性」として読み替えることでした。
1棟まるごとオフィスとして貸し出そうとすれば、この物件は確かに相手を選ぶ。しかし、フロアごとに異なる特性を持っているからこそ、用途を分けた複合運用が成り立つと判断し、各階の区画形成と設備の設計施工に着手しました。
結果として、オフィス、スタジオ、セントラルキッチンという、まったく異なる業態のテナントが共存するビルへと生まれ変わっています。
- 01区画形成
各階の用途に合わせた区画分割の設計
- 02設備設計・施工
テナント業態に対応するインフラ整備
- 03賃貸化工事
自社ビル仕様から賃貸物件への転換工事
- 04テナント誘致〜入居工事
リーシングからテナント工事までを一括対応
Deal and Answer
オーナーの迷いと、
イマスの対応
1棟でイマスが賃借するというスキーム自体は、オーナーにも受け入れられました。しかし、自社ビル仕様を賃貸物件として貸し出せる状態にするには、相当な規模の賃貸化工事が必要です。その投資判断が、オーナーにとって最大の検討事項でした。
最終的にオーナーが前に進めた理由は2つ。1つは、1棟での賃借というシンプルな契約形態。もう1つは、賃貸化工事費用の一部をイマスが建築協力金として一時負担するという提案でした。オーナーのリスクを分かち合う姿勢が、信頼につながったのです。
Result
活用方法が
見えなかったため
収支も描けなかった
想定収支
当初想定を上回る
水準で推移
運用形態
スタジオ・事務所・
セントラルキッチンの複合運用
オーナーの管理負担
イマスが一括対応、
オーナーは運営から解放
イマスによる1棟サブリースが実現したことで、建物の活用方法が明確になり、初めて具体的な収支を描けました。
大型施設なので、収支の計画は常に必要です。でも、イマスからの賃料があることで、先の収支の見通しを立てられるようになりました。何より、このビルの活かし方が見つかったことが一番の収穫ですね。
FAQ
よくあるご質問
- Q.サブリースだと手取りが減りませんか？
- A.サブリースでは、当社がオーナー様から物件を一括でお借りし、テナント様へ転貸します。したがって、テナント様から直接賃料を受け取る場合と比較すると、手取りは下がります。一方で、空室が発生しても毎月の賃料は保証されるため、「収入ゼロ」のリスクがなくなります。本事例のように、テナントがつかず収入がゼロだった物件が安定収入を得られるようになるケースでは、サブリースが最も現実的な選択肢となることがあります。
- Q.賃貸化の費用はオーナー負担ですか？
- A.物件の状態や必要な工事の規模に応じて、費用分担の方法はさまざまです。本事例では、賃貸化工事の一部を当社が建築協力金として一時負担しました。初期投資をできるだけ抑えながら収益化を実現する方法を一緒に検討いたします。
まずは、お話を聞かせてください。
物件の状況はひとつとして同じものはありません。
まずはお気軽にご相談ください。
- お電話でのお問い合わせ
- 03-5354-8123平日 9:00〜18:00