延面積 約1,100坪の自社ビル、
テナントゼロ。
地方の商習慣を読み解き、
1年で満室にした。
大手企業の名古屋支店移転にともない空いた、延面積 約1,100坪のオフィスビル。1棟貸し・定期借家契約で募集をかけるも、借り手は現れなかった。コロナ禍の緊急事態宣言下、名古屋駅前ですら人通りが消えたあの時期に、イマスはオーナーとともにリスクを引き受ける覚悟で動き出しました。フロア分割・契約形態の見直し・賃料保証のスキームを組み上げた結果、約10ヶ月で満室稼働を実現した事例をご紹介します。
用途変更
大手企業・名古屋支店（自社ビルオフィス）
オフィス・学校の複合ビル
- 所在地
- 愛知県名古屋市中村区
- 最寄駅
- 近鉄名古屋駅 徒歩9分
名鉄名古屋駅 徒歩10分
JR名古屋駅 徒歩11分 - 延床面積
- 約1,100坪
- 構造・規模
- SRC造
- 築年数
- 16年（2010年竣工）
Challenge
支店移転で空いた延面積 約1,100坪。
コロナ禍の名古屋で、
借り手が見つからない。
大手物流企業が名古屋支店として使用していた、延面積 約1,100坪のオフィスビル。支店の移転が決まり、自社利用の必要がなくなったこのビルを賃貸物件として活用する方針が立てられました。
募集条件は、1棟貸し・定期借家契約。企業としてのルール上、全国の保有物件はすべて定期借家契約で統一しており、このビルも例外ではありませんでした。
しかし時期は2021年、新型コロナウイルスの影響により緊急事態宣言が発令されていた最中でした。飲食店はすべて閉まり、名古屋駅前ですら歩行者の姿がない。街が静まり返るなか、名古屋駅から徒歩圏内とはいえオフィス集積エリアからはやや外れた立地で、1フロア125坪・計延面積 約1,100坪という大型ビルの一括テナントを探すのは、通常時でも容易ではありません。
仲介業者や銀行に客付けを依頼しましたが、テナントは一向に決まらない状態が続いていました。コロナ禍でこの規模と立地、しかも定期借家契約——。関係者の多くが、半ば諦めていたのが実情でした。
コロナ禍で定借、
あの規模、あの立地——。
仲介業者も銀行も、客付けを半ば諦めていた。
現地の不動産会社からも「このエリアでの大型オフィスの客付けはハードルが高い」という見解が出ていました。立地・面積・契約形態、そしてコロナ禍という時勢——すべてが重なり、テナント獲得のハードルは極めて高い状況だったのです。
Turning Point
名古屋のビルこそ、
イマスに相談したい。
きっかけは、東京での取引でした。オーナー企業が東京・新橋に所有するビルに対して、イマスが東京支社を拠点にサブリースの提案を行っていたところ、先方からこんな相談が入ったのです。
「東京のビルよりも、名古屋のビルのほうが客付けに困っている。こちらのサブリースを検討してもらえないか」
イマスは大阪に本社を構え、東京・名古屋をはじめ全国の事業用不動産に対応してきた実績があります。現地調査とヒアリングを重ねたうえで、名古屋のオフィス市場に合わせた具体的な提案を行いました。
東京よりも名古屋のほうが
困っている。
こちらを先に見てほしい。
Approach
コロナ禍のさなか、
リスクを共有する
覚悟で動いた。
2021年、緊急事態宣言下。2022年初頭にはまん延防止等重点措置へと移行したものの、コロナ終息の目処は立っていませんでした。多くの不動産関係者が様子見を決め込むなか、イマスが着手したのは「なぜこのビルにテナントがつかないのか」という問いを、一つひとつ分解することでした。
原因は単純ではありません。1フロア125坪という面積は名古屋のオフィス需要に対して大きすぎること。定期借家契約は、地方のテナント企業にとって馴染みが薄く敬遠されがちなこと。そしてオフィス集積エリアから外れた立地であること。これらが重なって、テナントの検討テーブルにすら載らない状態でした。
イマスの提案は、この3つの障壁を同時に取り除くものでした。1フロアを最大3分割し、さまざまな面積ニーズに対応できるプランを設計。契約形態は定期借家から普通借家へ切り替え、その条件のもとでイマスが賃料保証を行うという内容です。
さらに、駐車場を含めた一棟借上げのスキームを提示。地下の書庫部分はパススルー契約（稼働連動型）とし、1階をエントランス・共用部、2〜3階には東京でも取引のある学校法人を誘致、4階以上はオフィス区画として分割募集する——フロアごとに最適な用途とテナントを配置する複合運用の設計です。
- 01フロア分割
1フロア125坪を最大3分割、多様な面積プランを用意
- 02契約形態の変更
定期借家→普通借家への切り替えで、テナントの心理的障壁を除去
- 03用途の複合化
2〜3階に学校法人、4階以上をオフィスとして複合運用
- 04一棟借上げ
駐車場含む一棟サブリースで賃料保証
Deal and Answer
覚悟を持って動いたから、
オーナーも動けた。
オーナー企業にとって、2つの大きな不安がありました。1つは、全国の保有物件で一度も普通借家契約を採用したことがないという前例のなさ。もう1つは、初めての取引相手であるイマスに対して、約1億4,000万円の賃貸化工事費用を投じて本当に回収できるのかという投資判断の重さです。
しかも時期はコロナ禍のただなか。先が見えない状況で、この決断を後押ししたのは、イマスの「一括借上げ・賃料保証」という仕組みでした。
サブリースとは、イマスがビルを借り受け、自らの責任でテナントを集めて運営する契約です。空室が出れば損害を被るのはイマス自身。つまり、ビル運営についてオーナーと同じ目線に立ち、同じリスクを背負う「有責」の当事者として提案しているということです。
イマスは近隣テナントへのヒアリング調査や、名古屋の商習慣——NET面積契約が主流であることなど——を踏まえた詳細なリーシングプランを提示。「このエリアでも、このプランなら埋められる」という根拠ある自信を、覚悟をもって示しました。
外から眺めて意見を言うのではなく、自らリスクを引き受けて動く。その姿勢があったからこそ、オーナーも前例のない決断に踏み切ることができたのです。
Result
10ヶ月で満室稼働。
リーシング期間
半年で目処、
約10ヶ月で満室稼働
運用形態
オフィス＋学校法人の
複合ビル
オーナーの管理負担
イマスが一棟借上げ、
賃料保証により安定収入を確保
リーシングの速さは、想像を遥かに超えていました。正直、1年以内に満室になるとは思っていなかった。リーシングプランも、改装の進め方も、すべて的確だったと感じています。
賃料保証も含めて、イマスに頼んでよかった。今後も困ったビルが出てきたら、まずイマスに相談させてほしい。
仲介業者の声——
「結果論」と「覚悟」の違い
満室稼働が実現したあと、ある仲介業者はこう言いました。
「定借をやめて分割すれば、そりゃ決まるよ」
しかし、コロナ禍の最中にその判断を下せた関係者は、どれだけいたでしょうか。定期借家を普通借家に切り替える前例のない決断。先の見えない状況での1億4,000万円の投資。「分割すれば決まる」という言葉は、すべてが終わったあとだから言えることです。
結果が出てから語る「正解」と、不確実ななかで自らリスクを負って行動する「覚悟」は、まったく別のものです。イマスは賃料保証という形でオーナーと同じ側に立ち、空室リスクを自ら引き受けたうえで提案し、実行しました。その覚悟があったからこそ、オーナーも決断でき、この結果が生まれたのです。
FAQ
よくあるご質問
- Q.サブリースだと手取りが減りませんか？
- A.満室・希望賃料での稼働と比較すれば、手取りは下がります。しかし、サブリースをご検討される時点で、満室稼働や満額賃料の実現が難しい状況にあることがほとんどです。長期的に安定した収入を得るという観点では、想定賃料の8割程度であっても、空室リスクを含めたトータルで見れば最大収益になり得ます。
- Q.地方の物件でも対応できますか？
- A.はい、対応可能です。本事例のように、地方には地方のオフィス市場の特性や商習慣があります。当社では現地の不動産会社へのヒアリングや近隣テナントの調査を通じて、そのエリアに合ったリーシング戦略を設計します。東京本社のノウハウと地方市場の実情を掛け合わせることで、エリアに最適化した運用プランをご提案いたします。
まずは、お話を聞かせてください。
物件の状況はひとつとして同じものはありません。
まずはお気軽にご相談ください。
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